「学生大家から6億円を築いた私の投資法」を読んだレビュー

学生大家から6億円を築いた私の投資法

この本のタイトルを見て、学生大家で融資なんて引けるの?と違和感を持った人が多いと思います。
答えを先に言うと学生であれなんであれ、会社を自分で作っていい決算を出せば法人名義でバンバン借り入れができるようです。ファイナンスのテクニックを駆使して物件をどんどん増やす方法が書かれています。

この著者の投資方針は、明確で、純資産を増やす事です。
キャッシュフローがいくら出る物件でも、売却した時に安くにしか売れずトータルで損したら意味ないやん!
というのがこの著者の主張です。

この主張をボロ物件に当てはめると、土地値よりも安い物件を買うことに尽きますね。
ボロくて、早く手放したい。現金がいるから泣く泣く売却する。上モノの解体費用を土地値から引いて売却する。
などの場合、土地値よりも安く物件が買える物件を買い進めたいと再確認できました。

この本を読もうと思った理由

あまり深い理由はありません。ネットでおすすめされていたので、ポチってみました。
借り入れは僕にとってはまだ早いと思っていますが、レバレッジが働くので早く金持ちになれます。
現金で物件をいくつか買った後には、スピードアップの為に融資を使うかもしれません。

最近は現金で買えるちまちました物件の本ばかり読んでいたので、気分転換に読んでみました。

どんな人に向いているか

既に物件を持っていてガシガシ資産を増やして行きたい人の為の本です。
この著者は、借り入れの知識量が半端ないです。
既に不動産を何件が持っていて、これから融資を引いてアパートを買いたい。そこで融資を引くための具体的テクニックが記されています。
正直マニアック過ぎで、僕レベルにはまだ早すぎました。
融資を使いたいタイミングでもう一度読み直そうと思います。

著者の投資スタイル

ネットビジネスでそこそこ収入がある状態からスタート。
まず初期段階に区分マンションを自己資金で購入。これを繰り返す。
融資を引いて区分マンションを購入。この後は、融資を引きまくって、どんどこ物件を増やして行くスタイルです。

しかし、この著者は、ここまで規模を拡大していると余裕で経済的な状態であると推測するのであるが、
それでもなお借り入れをして不動産を増やして行くメンタリティは何なのだろうか。
そのあたりの事は全く本書には書かれていないのだが、僕は、単純に資産を増やすゲームとして数字を追っているのだと思う。
著者は、不動産投資のポイントは純資産を増やす事と言い切る。
キャッシュフローで悠々自適な生活をすごそう!という、ゆるふわなメンタリティを一刀両断する。

不動産を買って、キャッシュフローを得て売却していくら金が増えるか。
物件の建て替えなんてあかん、解体費用は純粋にマイナス。
土地の上モノを建て替えるという事は、売れるであるはずだった土地を自分で買ったのと同じ。
という視点は斬新に感じた。
結局、買う時に割安で買かないとトータルでプラスの投資にはならないのだ。

感想

この本の著者は融資を引きまくりですが、融資を引くには、余裕で返済をまかなえるレベルにならないといけないと感じた。
既にキャッシュフローの出ているビジネスを持っていて、その金で新規借り入れの返済が余裕でできるレベルになってから、次の物件の融資を引くぐらいが安心でいいですね。
次の物件で大ゴケして全然収入が入ってこなくても、既存ビジネスのキャッシュフローで返済ができるとゲームオーバーにならないので、安心です。

持たざるものがいきなり借金して勝負すると、勝てばいいですが、負けると終わります。

マンション買って金持ちになりたい!と夢をみるのはいいですが、夢見心地な事を言ってると終わる可能性があります。
失敗しても大丈夫なようにリスクヘッジすれば、借り入れは怖くなですね。

つまり僕はまず、キャッシュフローを作らないと、借り入れを使った不動産投資は始められないのです。

ボロ物件買って、仕事やめました!主婦でもできる!などなど、とにかく不動産を買えば金持ちになれるというゆるふわテイストの本には気をつけましょう。
失敗しても終わらない、ゲームオーバーにならない方法で投資しましょう。

だってそうじゃないと、嫁を説得できないよ。

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