アットホームを見ていると異様に安い物件を発見。
その地域は、私の自宅からはそこそこ近いのですが、住宅地なのでそこに出かけた事はほとんどありませんでした。
県道が近く、駅もぼちぼち近く、コンビニやスーパー もあるという事なので、投資エリアとしてはええのではないか、と現地の探索に行ってきました。
投資のエリア探索は電車で
私は車を持っているのですが、この地域はそんなに遠くもないので、電車で行く事にしました。
降りたことがない駅だったので、どんな駅かを知る事と、対象物件までの歩いた感じを確かめたかったからです。
駅周辺は道が狭く、車では通りにくい地域だったので、なお電車で来て正解でした。
マクドナルドで昼食
マクドナルドでその地域にどんな人が住んでいるか調査です。
「マクドに行くとマクドに行くような人しかおらへん！」という調査結果の信憑性が低いという説もあります。
しかし、私のボロいファミリー物件は、マクドナルドに行く客層とピッタリ合致するので、マクドナルドが繁栄していて、ファミリーが沢山いる事はとてもプラスです。
大手大企業のマクドナルドさんが大金を払って、マーケットを分析した結果、「ここは儲かるぞ」と判断した土地なので、それに便乗する作戦は悪くないでしょう。
店舗に入ると若い子供連れのファミリーや高校生が沢山いました。
またこの店舗が新築に改装されているようで、とてもキレイでした。
マクドナルド社が気合いを入れている土地なので、この地域良さそうです。
対象物件の調査
これはどの物件でも同じですが、駅からのアクセス、駐車場はあるか？ない場合は近くで借りられるか？
外壁の状態、隣人に変な人はいないか？家の築年数。
などは、物件の資料を取り寄せなくても現地に見に行けばわかります。
土地勘のある場所なら不動産屋さんにいきなり資料を取付けてもいいかもしれませんが、全くしらない場所の場合は投資エリアのチェックが必要でしょう。
内見に行くと、すぐに買付証明書を書くことになるので、内見の前に地域のチェックは済ませておく必要があります。
地域の賃貸需要を調査
これはホームズの賃貸経営のサイトを見るとわかります。
人気のある場所は、赤色で〜
というのは、ネット検索すればすぐわかるのですが、ここで書きたいのはそんな話ではありません。
駅前にある不動産の仲介業者に対象物件の賃貸需要を聞いてみましょう。
「そのエリアは人気がない」「家賃はいくらで考えていますか？」「生保、ペット可ならすぐ決まります。」
「その条件ならすぐに決まります！」
と言い切ってくれると頼もしいですね。
どうすれば、入居者が決まるのか。物件を購入してどの状態までリフォームが必要か？
これが明確になっていると、購入時の金額が自ずと決まってきます。
そうすると、物件を高い値段で買ってしまう事を防げます。
購入する物件の土地勘がない場合は、こういった事前調査を行っておく事で、物件の購入に失敗する可能性を減らせるでしょう。
まとめ
不動産賃貸業は、ギャンブルではありません。
ギャンブルというのは完全な不確実性の中にベットする事です。
一方、不動産賃貸業の場合は、何をすると家賃がどれだけ入ってきて、利回り何％で回るとあらからじめ計算する事ができるので、不確実性の中に確実性があります。
同じ地域で、同じ広さの物件の中で、一番キレイで一番安い物件を提供すると絶対に入居者に選ばれます。
コストパフォーマンス競争力のある物件を提供する事で
不動産賃貸業で確実性に勝てます。
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