競売で激安で手に入れた物件をDIYでリフォームして、安めの賃料で貸す投資スタイルの松田淳さんの本を読みました。
賃貸需要調査をしっかりやって、激安で物件を手に入れて、自分でリフォームして貸して上手いこといってるそうです。
当たり前の事ですが、当たり前の事を高レベルでやると成功できるので、不動産投資は再現性が高い投資である事を再認識しました。
不動産投資の経験から得た気づきが余すことなく書かれており、良書です。
僕はこの本を読んで、不動産を買う基準ができました。
それは平成築で３００万円以下です。その理由が本書では詳しく解説されています。
なぜこの本を読もうと思ったのか
なっちーさんの本に戸建てのDIY投資をやっている人として松田淳さんが紹介されており、それで知りました。
DIYが簡単にできる不動産選びのポイントや、簡単にDIYする方法、便利な商品など不動産投資におけるDIYのツボを抑えたコラムだったので、この人の本は参考になる！と思い購入しました。
なっちーさんの本は戸建不動産投資のおお枠がわかるので、まだ何も不動産の本を読んでいないという人におすすめです。
松田淳さんの投資法
書籍前半には、松田さんの過去の投資歴が詳しく紹介されています。
初期は一棟の中古アパートを買って、DIYでセルフリフォームして売却する手法を繰り返しています。
最終的に投資手法が変わり、戸建て物件のセフルリフォーム→実需に売却。これを繰り返して現金を貯めて、アパートを購入。をくり返しているようです。
物件の仕入れには競売を積極的に利用して、安く物件を手に入れています。
競売で手に入れた物件の安さは圧倒的です。
普段、楽待やアットホームしか見ていなかった僕からすると驚きの安さでした。
逆をいうと、競売の安い相場感をしっていると、不動産のポータルサイトを見る目が厳しくなるので、下手な物件を掴みにくくなるのではないでしょうか。
松田淳さんは、安く仕入れた戸建てをDIYでリフォームし、賃貸に出すか実需に売却しています。
仕入れ値とリフォーム代が安いので、安い賃料をセールスポイントにしています。
一方、月々のキャッシュフローは木造アパートで稼いでいるようです。
この本の参考になるところ
なんと言っても、松田さんの実体験に基づいた不動産投資のポイントがたくさん書いてあるので、参考になりまくりです。
- 競売でこんなに安く不動産が買えるんだという驚き。
- 物件購入前の、徹底した需要調査とその方法がとても詳しく書いてある。
- 入居者は収入が少なくても真面目に働く人を選ぶ。
- DIYリフォームの勘所が書いてある。
僕は正直、物件の需要調査ってめんどくさいなと思ってました。
具体的に何をしたらいいのかわからへんし。
それがこの本には超具体的に書いてあります。
物件のある現地に行き、町の様子を見渡す。新しい家や、リフォームされている家があれば、そこは「人がお金を出して住みたい」と思う町と判断できるとの事だ。
こういう事は、ぼんやり物件を見に行っても気づかない。
真剣になって頭の知恵振り絞って考えると気づく事だ。
この本には、そういうポイントがいくつも書いてある。
「貼る塗る交換する」でリフォームできる物件を選ぼう
DIYのリフォームに関しては、「貼る塗る交換する」だけで、綺麗になる物件を選ぼうと書いてあります。
築古の物件だと洗面所やキッチンにお湯の配管がなかったり、トイレが和式だったり、最近は当たり前についている設備をリフォームで取り付けるには金がかかるのです。
一方、平成築の物件ならこれらの基本の設備がついているので、見た目がいくらボロくても「貼る塗る交換する」で綺麗になります。
「貼る塗る交換する」で綺麗になるからこそDIYでリフォームできるんです。
DIYのリフォームって難しそうと思っている人は多いと思いますが、「貼る塗る交換する」だけならできる気がしてきます。
感想
この本を一読すると、平成築の物件を３００万円で購入してリフォームしよう！という事が書いてあります。
いや平成築が３００万円って無理やろ。
と僕も思いました。
実際にポータルサイトで検索すると、地方でも割と人工が少なめの町にならないと見当たらないですね。
しかし、競売情報を調べるとどうでしょうか？
１００万円後半から、２００万円代の平成築物件がゴロゴロ出てきます。
物件ってこんなに安いんやと驚きました。
競売で仕入れて室内の残置物を整理して、
健美家やアットホームに載っている値段で売るだけでかなり儲かるやん。
という感覚が自分で感じとれました。
つまり、不動産ポータルサイトの値段はたっぷり利益が載った状態なんです。
ポータルサイトの物件の値段で物件を買うなんて、カモネギです。
競売物件の値段を一度知ると、ポータルサイトで利益が載った物件がわかるようになって
下手に高い物件を掴むことはなくなります。
それに、大胆な指値をする事も堂々とできるようになるのではないでしょうか。
競売で物件を買わないにしても不動産価格に対して厳しい目が持てます。
今後は平成築３００万円以下の条件でポータルサイトを見てみます。
競売に関しては、今後も勉強してみます。
素人ができる事なのかどうか今の段階で判断が付きません。
不動産の中に放置してある残置物は動産なので法的手順をとって処分する必要があるみたいです。
占有者に出ていってもらうのもめんどくさいですね。
競売物件の情報自体はネットで出てくるので、「競売 不動産」で検索すると見ることができます。
著者は以下の本をおすすめしています。
競売を勉強してみよっかなって時は、これらの本を読んでみようと思います。
しかし、僕の場合、副業サラリーマンなので、時間が貴重です。
残置物の処理や、占有者に出ていってもらう交渉などかなり時間と労力がかかりそうなので、
サラリーマン引退してからになるかもしれません。
平成築で３００万円以下の物件。
これが僕の不動産を買う基準になりました。
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